登科云观察|国内商办市场渐回暖 数字化是转型必经之路

商业地产（CRE）是指用于商业相关目的的房产，作为工作场所而非生活空间。通常，商业地产租赁给租户，租户利用该空间从事产生收入的活动。此类空间包括各种类型的地产，例如各种零售空间、办公空间、酒店与度假区、单排商业区、餐厅、健身中心等。（BOMA中国）

▍戴德梁行：国内商办市场有回暖迹象

今年以来，国内经济市场稳步改善，商办市场逐步走出下行阴霾，市场需求、租金水平等均实现了一定程度的提升。

1-8月，办公楼开发投资额及销售额同比有所上涨，环比出现下降，但商办市场整体表现依然稳定。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

戴德梁行数据显示，2021年二季度，北京及上海租金环比有所下降，尤以前者的下降幅度最大。而广州及深圳租金环比有所上升，二者也由此结束了近2年的租金下行走势。此外，广州写字楼空置率达一线城市最低水平，主要是城市间的产业结构及商办物业的供需关系差异所致。

目前，商办运营商除提供基础的租赁服务外，同时还提供更多的增值服务，如中海在其项目中提供托育服务等。由于更为优质的服务配套受到企业和投资者的青睐，从而也带来更高的溢价力。

值得注意的是，轻资产运营在商办运营商业务当中备受青睐，去年至今，中海商业、华润万象生活等头部运营商的轻资产业务占比均有所增长。

数据来源：企业财报，观点指数整理

从商办运营商近期公布的2021年上半年营收情况来看，多数企业的租金收入实现同比上涨。其中中海、嘉里建设、恒隆地产及太古地产的租金收入同比涨幅在11%—14%。

而商管上市的华润万象生活来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入实现同比大幅上涨，涨幅为53.9%。到2021年上半年，华润万象生活写字楼运营及物业管理业务分布于全国的39个城市，为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米。为93个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为710万平方米。

同时，写字楼业务积极引入世界500强及独角兽等优质租户，上半年出租率较2020年年底增长6.8%。对比去年同期，可以发现写字楼业务在管面积、营收及出租率均实现不同程度的上升。

▍数字化转型对商业地产行业的必要性

COVID-19对全球经济和商业地产（CRE）行业的影响使2020年成为最近历史上最难忘的一年。由于广泛的封锁而关闭有形设施，CRE公司需要数字化运营，同时确保员工和居住者的健康和安全，并考虑到租户和最终用户的财务状况。

德勤咨询于今年年初发布的《2021年商业房地产展望报告》曾提到：

1）COVID-19对全球经济和商业房地产（CRE）行业的空前影响继续挑战着领导者。

2）企业的数字化转型和租户体验可能成为当务之急。超过一半的受访者（56%）认为，这种大流行暴露了其组织的数字能力不足。公司可以通过采用结构化方法进行数字转换，加强网络安全性和数据隐私工作，并利用分析来制定数据支持的决策，从而加强运营并与租户建立信任。

3）大流行正在破坏CRE的价值主张，尤其是对于办公室、零售和酒店而言，大多数CRE公司正在重新评估现有资产组合。CRE公司由于经营基本面疲软而面临成本压力：受访者计划将成本平均降低20%。优化运营成本并使用技术来重新定位空间以及用于设施管理可以提高运营弹性。

4）CRE组织正在感受到当前经济环境的影响—北美受访者中有36%预计明年租金收入将下降20%以上，相比之下欧洲为25%，亚太地区为23%。为了增强财务实力，公司可以专注于增强其资产组合和数字化财务功能。

5）超过50%的受访者承认，在短期内，员工对重返工作的担忧将阻碍他们在大流行后取得成功的能力。规划和实施人才转型以适应工作的未来，并优先考虑多样性和包容性将提供竞争优势。

▍登科云的使命

作为一家专注商办地产SaaS的科技公司，登科云一直以科技赋能商办地产数字化升级为使命。

目前，登科云已布局了包括「登科云资管」资产管理工具、「登客」招商管理平台、「登管家」物业服务平台、「登链」SaaS+数据链接平台在内的多条产品线，覆盖商业资管运营的全生命周期，助力写字楼、产业园区、工业厂房、联合办公空间、商铺商场等业态的智慧化、数字化升级，为商办地产提供集资产管理、招商去化工具、楼宇信息可视化、资产风险预警、企业服务为一体的解决方案，重塑商办地产数字化价值体系。

未来，「登科云」将持续快速迭代产品和服务，做深、做专、做透并持续深耕商办资管运营数字化SaaS领域，推动商办地产数字化升级。